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控股方正洽谈出售事宜 老牌园区开发商亿达中国债务悬顶

时间:2020-10-12 11:58人气:来源: 司法部

控股方正洽谈出售事宜 老牌园区开发商亿达中国债务悬顶

经济观察网 记者 黄一帆 四年前,亿达中国控股股东发生变化。在其后一年,亿达中国意气风发宣称进驻近20个城市,运营30余个园区,运营产业面积逾800万平方米。

但之后,亿达逆势而下,业绩持续下滑、人事风波不断,两年换三任董事长,执董被抓、债务违约、评级下调,这家曾经与万达有“双达”之称的所谓“园区开发商”却风波不断,处于市场的风口浪尖之中。

就在近日,亿达中国控股有限公司发布公告称,控股股东中民嘉业已与潜在买方洽谈出售公司股份事宜,但尚未订立协议。去年控股股东方频频传出资金紧张、资金链断裂等消息,而这方面的坏消息也间接影响到了亿达中国方面对外融资。

记者发现,2020年下半年是亿达的偿债高峰期。年底到期的银行贷款和其他债务总计高达139亿元;到2021年3月,亿达发展的另一笔境内债“16亿达01”也将到期,金额为6.25亿元,这只债权的票面利率在2019年从6.5%调到了10%。

“亿达现在遭遇的危机,与他们一直坚持的商业模式日渐式微不无关系。在过去,商务园区的概念是他们跑马圈地的利器,但在实际收入构成上,亿达中国看起来却更像一家纯粹的地产开发公司。然而这家标榜园区运营商的企业,无论是地产业务还是产业园区的运营,都缺乏足够的竞争力。”一位接近亿达中国人士表示。

双方将分手

“当时2016年中民嘉业变成控股股东后,当时公司是希望能依托中民投的资本运作和产融结合能力实现跨越式发展,但是其后发展并不如愿,双方都不是太满意”。一位知情人士透露。

在2016年底,亿达中国就宣布其与正宏管理有限公司、中民嘉业投资有限公司订立谅解备忘录,中民嘉业将从正宏管理手中收购亿达中国10%-30%的股份。

2016年11月,如今的控股股东通过嘉佑国际以30.14亿港元收购亿达中国53%股份。而在此次收购后,孙荫环离开亿达中董事局。同时,亿达总部也由大连搬迁至上海。

在控股股东变更后不久,得到背书的亿达中国发行了它历史上首支美元债。2017年3月,这笔3亿美元的票据融资,在“6.95%”、“超额认购”一个个鲜亮标签的环绕中,拿到了足以解渴的逾21亿元人民币。

但此后,亿达中国在“积极”布局过后,业绩并未增长。2017年至2019年,亿达中国销售金额分别为72.63亿元、85.37亿元和72.37亿元,同比增长-12.55%、17.54%和-15.23%。2020年截至6月30日,其合约销售金额约为25.56亿元,同比下降42.7%;权益合约销售金额约为22.13亿元,同比下降48%;销售面积为25.37万平方米,同比减少48%。

而其后,控股股东爆发债务危机,为实施自救其抛出资产处置计划,在拟出售资产清单中就包含亿达中国。

“亿达中国与控股股东的关系较为复杂,不仅是股东与被控股的关系,控股股东、亿达中国、孙荫环还是一个战略及利益共同体,这样复杂的关系,控股股东处置起来并不容易。”另一位浙江私募机构负责人告诉记者,控股股东方面的拖累对公司融资的影响短期难以缓解,短期可能债务风险仍然比较大。

偿债压力 执行董事被拘

亿达中国创始人孙荫环1949年出生在大连三十里堡的一个农村家庭,生在海边的孙荫环在人生的前35年却没有任何波澜。直到1984年,孙荫环做出了人生最重要的抉择,应聘成为大连市甘井子区红旗镇果树建筑七队队长,这是亿达从一个乡镇建筑装修队发家的雏形。

之后,孙荫环一次次尝试着“吃螃蟹”,靠包揽工程、建筑装修和发展政商关系,一跃成为当地一家知名的乡镇企业。九十年代初,原来只不过是想“带领200多名农民,寻找生活出路,解决生存问题”的孙荫环把亿达带到了当地初具规模的房地产民营企业行列。

1998年,亿达与政府合作开始建设大连软件园,由此进入产业地产领域。尽管定位为产业地产运营商,但亿达的收入大部分来自房地产销售。

在这家公司2017年的营业收入中,来自地产开发业务的占比超过8成,而园区的租金收入和运营管理收入占比仅约6%,亿达中国早前发布的2017年年报也显示,其合约销售金额仅为72.6亿元,同比下降约12.5%。这一规模水平仅与2015年相当,意味着在地产行业最好的两年中,这家公司仍处于原地踏步阶段。

因流动性变弱、杠杆上升,销售业绩疲软,特别是在境内融资收紧的背景下,更显艰难。即使是在债务置换后,流动性疲弱的亿达中国还是不可避免地违约了。

在今年四月,亿达中国公告截止2020年4月20日未支付2020年到期年息为6.95%的优先票据的未偿付本金5285.4万美元,已构成违约事件。该美元优先票据发行于2017年4月17日,发行规模3亿美元,期限为3年期,票面利率6.95%,本应于今年4月19日到期。

今年3月底,亿达中国公告称发行约2.25亿美元的置换票据,用于置换该期4月到期的3亿美元优先票据,该期票据的余下未偿付本金额为5285.4万美元。而此次亿达违约的正是这剩余的款项。在流动性异常疲弱的情况下,亿达将于2020年9月到期的8亿元人民币境内公司债的偿还风险也随之上升。

再早之前的2月24日,亿达中国发布公告称,由于公司执行董事陈东辉被拘留,已在技术上导致亿达中国所订立未偿还本金总额45.79亿元触发若干贷款条例,相关贷款的相关贷款人可要求立即偿还相关贷款的未偿还贷款、应计利息及所有其他应计或未偿还的金额。而当时亿达并没有获得贷款人的豁免。至此,流动性一步步被挤干,亿达不得不承认其“内部资源可能不足以偿付现有票据”。

值得注意的是,今年以来亿达发展已经两度被评级机构下调评级。2月16日,惠誉评级发布报告称6家中小型房企的“资本市场债务再融资风险”处于高风险级别,亿达中国是其中之一。

8月28日,联合评级公告称将亿达发展主体长期信用等级由AA-下调为A,评级展望为“负面”,同时将“15亿达01”和“16亿达01"债项信用由AA-下调等级为A。联合评级认为,亿达发展合同销售规模下降,项目去化压力加大,在建及拟建项目资本支出压力大,货币资金规模小,资产受限比例高,融资渠道有待拓宽等原因或对其信用水平带来不利影响。

而高管被拘一事对于也将影响亿达后续融资。今年亿达中国被公安部门拘留的执行董事陈东辉,同时也是上置集团有限公司执行董事、中民嘉业投资有限公司总经理。同一日,上置集团董事会主席彭心旷也因涉嫌职务侵占被逮捕,彭心旷此前曾任中民嘉业董事长。

财报数据显示,2020年下半年是亿达的偿债高峰期,年底到期的银行贷款和其他债务总计高达139亿元;到2021年3月,亿达发展的另一笔境内债“16亿达01”也将到期,金额为6.25亿元,这只债权的票面利率在2019年从6.5%调到了10%。

净负债比率高居不下

在此前2014年赴港上市时,亿达集团曾表示,今后五年时间里将每年在一个新城市拓展商务园项目,但未来想要在其他城市移植之前的商务园模式,将存在诸多的不确定性和风险。

“亿达中国上市之初股价表现不佳的原因之一,有部分市场分析就认为是因为亿达的重资产操作模式对资金链要求高,并且企业负债率高企。”一位了解亿达集团的投资者告诉记者。

2011年-2013年,公司3年资产负债率超80%。此后净负债比率依然一直高居不下,2014-2017年分别为149.8%、137.3%、119.3%、127.0%。据悉,2014年,亿达急于赴港上市融资,其中最重要的原因是高逾140%的负债率。当时业内认为,亿达集团赴港上市就是为了缓解资金紧张,当年必须偿还的到期贷款和债务高达51.5亿元,而2013年总收入也不过64亿元。

根据此前亿达发展公告的债券受托管理事务报告显示,截至2019年末,亿达发展总资产为448.86亿元,总负债325.41亿元,资产负债率72.5%。还有非流动负债35.85亿元,其中长期借款4.75亿元,应付债券6.2亿元,其整体有息负债有116.08亿元,主要为短期负债,带息负债比为36%。特别是有息负债高企,产生大量财务费用,对利润形成严重侵蚀。从股权结构上看,亿达发展的控股股东为亿达中国,持股比例100%。亿达发展作为亿达中国的主要运营实体。

负债压顶、资金紧张之下,亿达发展对外部融资较为依赖,但其融资渠道较为单一。资料显示,除发债和借款外,只有36次应收账款以及3次股权质押融资。2014年以来,亿达发展的筹资性现金流持续净流出,2019年该指标净额为-33.19亿元,可以看出其融资环境进一步恶化。

分析其债务结构后发现,亿达发展主要以流动负债为主,截至2019年末流动负债289.57亿元,占总负债比89%,此外,流动负债是货币资金的27.2倍,资金链相当紧绷。

在备用资金方面,截至2019年末亿达发展银行授信总额为190.03亿元,未使用授信额度为44.57亿元。

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